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新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
3月30日下午，天创公馆 (论坛 像册 户型 样板间)项目经理刘沙先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对天创公馆项目的各种问题。
主持人：各位新浪网友大家下午好！非常欢迎天创公馆项目经理刘沙先生来到新浪，为我们介绍一下天创公馆的情况。
刘沙：我先介绍一下天创公馆，大概6万平米的总面积规模，其中住宅是2千平米，剩下的是一部分商业、一部分办公。住宅这一块是在05年的10月18日正式对外开盘，应该是经历了5个多月销售周期，基本上已经销售了80%左右。
在对外的推广方面天创公馆做的并不多，这是几个原因造成的。这个项目6、7月份拿到地之后，这时候消费者就在问情况，积累了很多的人气。在18日开盘那天凌晨4点钟就有业主到了，其实我们的销售员5点半才到的。
方庄地区低密度住比较少，目前来说方庄地区纯板楼的就这么一个楼盘，我的房子是5、6层，形成U形的住宅，基本上一层两户。住宅里面有几个特殊的东西，一个是智能家居，这个概念在之前的别墅项目中提得比较多。在国外，智能家居的系统是比较成熟的，国内应用不多，但这是一个趋势。在别墅项目里都有，在公寓项目里还是不多，南城就这么一个。
当时提这个，做这个产品从户型到配置，都是站在客户需求的角度进行策划的。举一个例子，夏天回家可能想开空调凉快凉快，把热水器烧了洗澡。我们知道电热水器一直开着很费电，这个系统就可以在你下班前半个小时，只要打个电话遥控一下，等到家了空调就可以把室内变得很凉快，热水器的水也已经烧好了。我们的室内灯可以有一个总开关，在出门前自己有可能会忘记关灯，它有一个开关上面有指示灯，哪个屋没关相应的指示灯就亮着，提醒一下。我们也是想通过智能家居系统提高居住在天创公馆业主的舒适度。
当时我们起了很多案名，最终叫天创公馆，也是想提升方庄区域的品质。因为方庄区域的设施，是北京第一个富人区。富人区之后，地也没了，南区发展得不是很快，这个地区慢慢被人淡忘，也是想通过这个项目提升一下方庄的居住品质。目前我们的产品现在来看，人们对方庄这个区域很认可，因为我们没有太大的推广。
主持人：智能家居与像东方太阳城 (论坛 像册 户型 视频1 视频2)和上第MOMA (论坛 像册 样板间)这样科技节能住宅，有什么区别？
刘沙：现在都在推节能住宅，新版合同也要求了，里面强调的还是节能概念。智能家居强调的是智能的概念，节能首先天创公馆是落地玻璃、阳光房，玻璃使用的量比较大，像玻璃使用量比较大的住宅报规划报批的时候，要符合节能规划。玻璃占你采光面多少，你要落地玻璃之类的。智能家居提的主要是家居智能化的概念，像家里面很多的电器，DVD、电视、空调，凡是红外遥控的，基本上在我这一个遥控器就可以解决问题，是一个家居智能化的便捷。
主持人：现在公寓还剩下多大面积？
刘沙：公寓还剩下30多套房。我们在春节之后，把最后一个没开的单元也开了，那个单元是南北通透的房。
主持人：我看到的资料说现在只剩下130、137平米的大面积的？
刘沙：我的项目不大，一共194套房子，户型也不多，主力的户型137平米、116平米，一个是东西通透，一个是南北通透，现在剩下137平米南北通透的，目前137卖得是最好的。
主持人：总价在多少？
刘沙：110多万，均价8200元每平米左右。刚开盘时很多网友说我们是“天价公馆”。我们这个价格也是对客户的细分，包括当时天创公馆提出了一个精细化住宅的理念。我们的配置很好，窗户是断桥铝合金的，整个小区的社区设计都是很好的，整体运作的能力比较成熟。刚开始比较巧合，精细化这一块，从公司总经理到京西部每个员工都很重视，每次都是亲自到现场去盯。外墙砖多大尺寸、什么颜色，包括公共区域的装修。我们都是一梯两户的板楼，电梯的材质等等，他们想得比较细，老百姓会想到工艺，同样是楼梯的扶手、钢的类种，业主住进去以后发现可能会比较存土特别细节的东西。
140平米是一个坎，我们当时设计房子时也是避免140平米这个坎。哪怕140点几几，契税就涨到了3%，这一块就会觉得很冤枉。曾经有一个业主跟我很好，说该办房产证了，问我现在办好不好，那会刚调了一次，当时说的是120平米以上的部分是3%，120平米以下的是1.5%，我说应该不会变了，结果那年年底就变了。
我们那会有121的房子，就要交4%的钱，很冤枉，我们这个产品的户型不只137，也不只149。当时我们每户有一个飘窗，如果把它做成阳台，就是140平米以上了。如果做成飘窗，就不到140平米，入住以后，想变成什么就变成什么，很随意。
天创置业开发项目十多年了，一些天字头的，包括天创科技大厦 (论坛 像册 户型)等等，都是我们开发的。今年在沃尔玛附近会开一个项目。
主持人：刚才讲天创公馆是在商业写字楼这边有一定的经验积累了。选择方庄这一块做商业，这一块的商业氛围不是很成熟，当时怎么考虑的在这边做商业和写字楼？
刘沙：商业这一块，方庄地区的商业不能说不好，方庄的饮食一条街当时是和亚运村持平的一条街，但是没有成规模的，是这占一块，那占一块，不是特别成功。没有特别好品质的商业供经营者使用，都是老房子或者是底商，从商铺角度讲不是很理想，但是位置大家非常认可，所以拼命在抢，那边没有空的商铺。
写字楼这一块，写字楼产品在那边开发是不可思议的一件事。做写字楼的初衷，当时做住宅是想把方庄地区的住宅品质提高，方庄地区有很多的小公司，写字楼不多，但是办公楼的非常多，很多公寓楼都是商住的，他们对于自己的办公条件也有一些改善的需求。当时我们也进行了一些调查，他们对于办公条件不满。
商住和纯写字楼有很大的区别，短期内商住的产品对于创业型的公司比较适宜，但是实际上存在着很大的弊端，因为有商有住，比较混杂，住也住不好，办公也办不好。而且商住的房子，物业管理的品质以及公共区域的装修、服务、配套都有很大的缺陷。当时做这个写字楼产品我们主要针对了两个客户层面，一个是大客户，一个是中小型客户。
我们的写字楼有三个核心，分东段、中段、西段，写字楼是150、160平米的精装修。现在现有商住楼办公的客户，就是你在这付租金，我们会有相应的服务。北辰信和物业公司是国家一级的物业公司。国家最早的一批一级物业公司对于自己的服务品质是相当认真的，当时选择物业公司从住宅、办公、商业都是基于这方面的考虑，我们也和物业公司沟通，提供更优质更特性化的服务给我们住宅、办公的业主。
主持人：住宅和写字楼的物业是一个物业？
刘沙：对，但是是分开管理的。
主持人：怎么看南城现在商圈的形成？会是怎么样的走势？现在提南城，有丽泽、木樨园的商圈，从目前的市场来看，哪个商圈都不是很成熟。
刘沙：不是所说的商圈的感觉，比较零散。要说南城，天创公馆这个项目定位的时候，没有算作南城的区域，是东南三环。当时测算这个地区，开车不堵车到CBD十分钟。我们当时定位包括写字楼是泛CBD这一块。可能比劲松远点，是在亦庄和CBD中间的位置。CBD区域的价格比较高，有的企业需要大的空间，但是承受不了这么大的租金，泛CBD的地区是非常适合这些企业的区域。
主持人：天创公馆商业部分的价格是多少？
刘沙：目前还没有对外公开。具体价格没有定，不好公布。但是价格是比较有竞争优势的价格。
主持人：是出售？不会出租吗？
刘沙：是出售，出租也是到现房之后才考虑。
主持人：现在入住中关村或者入住CBD的公司政府会有一些优惠政策，在这方面会不会天创公馆有一些劣势？
刘沙：中关村中国就这么一个一个，各个地区政策没有太大的倾斜。但是从其他的方面来讲，我们也在物业的软件服务方面进行提高，比如代办的业务，中小型企业没有太大精力做的事，我们给它提供相应的服务，更便捷。站在客观的角度讲，让业主在这里办公更舒适，从商住或者老的写字楼过来到我们这边来办公，觉得耳目一新。站得更高一些，包括我们的环境和办公的舒适度，都能有一个提高。
我们的空调系统也是选用的比较好的空调系统。地下1-2层是商业，当时也是考虑到前期开发写字楼的经验，通常的写字楼做成中央空调最省心，一套系统也不在乎多花一点钱。但是对于商业来说不太实用。
写字楼早上8点半空调系统开着，晚上6点半就关闭了。对于商业很不方便，因为他不可能经营到7、8点钟就关门了，怎么也得到9、10点钟，这样就还要有加时费。如果多户的话还摊得起，如果就一户两户，那用户就会承担不起了。这种时候很多用户就会考虑自己安装一个分体机来用，但如果房间本身不设置分体机位，那就没法装，当时做这个产品的时候就考虑到这一点。
我们目前的商业不多，有10个商铺，面积最小的50平米，基本上平均在500平米，大的上千。基本上每户都具备经营餐饮的条件，有大部分的铺子是燃气入户，可以经营餐饮的。
主持人：招商是有定向招商吗？
刘沙：前期盖这个楼的时候，因为之前开发了很多的项目，和很多的商业机构包括一些中介机构都有一些联系。但是最终好多客户没定，不方便透露。像一些银行、快餐店，在前期中已经很关注了，因为我们有合作关系，前期客户积累下来的。有一些快餐店是需要往总部报，需要一个周期，如果是现房的话就来不及了。当时开玩笑说推广这件事，说商业开盘有什么活动，现场说可能不用活动，只要说开盘就开了。
现在在住宅项目的东侧一层有几个小商铺，总共加起来就300-400平米，积累了大量的客户资源，这个项目无论从客户还是产品都是不够卖的，从北京来讲，买的更多的是地段，后期硬件是一方面，没有很好的软性服务，居住是不会舒适的。
主持人：商业的后期物业管理怎么办？商业招商很好招，后期的管理很困难。
刘沙：我们的商业就6、7千平米的规模，我们只考虑商铺，没有考虑商场。觉得针对投资者和经营者来讲，商铺的风险更小于商场，不存在其他一个店倒闭了就全倒闭的概念，电子市场很明显，如果经营不下去，商户全都走了。商铺有自己的空间，有自己的广告位，在铺里面我们都进行了研讨，在客户进来之后使用比较便利。
商铺的商品可能办公住宅里面，是业态最复杂的产品，餐饮又是商铺里面最复杂的产品。如果可以做餐饮，就什么都可以做了，正常经营来讲如果能做餐饮什么商业形态都能做。最复杂的业态我们把它预留得非常好。前期做的项目里面有商业的项目，有一些积累的经验，有的项目是有上下水。在合同里面写得非常漂亮的事，燃气、通风口等等，做餐饮会遇到非常具体的问题，下水管等等一些细节的问题都很重要，客户进来不用担心基础设施，我们都会让你很舒服地使用。
主持人：硬件配套是通过前期积累做得很完善。
刘沙：对。
主持人：南城做商业的人流比较集中，会到方庄北边、三环以里的街去。
刘沙：5号线通了之后，宋家庄站起了之后，方庄再往南的项目，是泛方庄的概念，也在逐步往南拓。很多路都通车了，整个居住的重心慢慢往南北移，包括再往西，已经很成熟了。这边状元城 (论坛 像册 户型 视频)、嘉丽大厦、10AM新坐标、时代绿茵，这些常驻人群越来越增加，基本上也能满足人们的需求，政府也在根据现状进行规划，使大家居住起来更便捷。
在这样的情况下，整个的商业氛围就不光是内方庄一条街的概念，再往外也可以。临街的商业部光是靠当地的，临三环的可能要比内商业还要好的一条街，方庄饮食一条街如果不出名就是内部的一条街，如果临二环、三环、临纯主路，客流会少一些。临辅路就会有，开车不会很快，你发现它，就会停过来。
包括对面是国美电器，有一个过街天桥。往东边聚人流的商业都在那边，商业面积虽然不是很大，商业最新的商铺只有这么一个项目，硬件的配置以及对外宣传，可能是周围商业没法比的状况。其他的都是老房子改的，不是按照完全的商业定位做成的商业产品。我想它起来之后会对周边的商业环境起到一个很大的作用。
主持人：时代风帆 (论坛 像册 户型)等等，也是商业写字楼，下面是商业的项目，南城的建设还是比较分散的。商业，像写字楼底商最终还是服务于写字楼上面的用户。
刘沙：写字楼底商就是写字楼的配套，但是这个说法，随着房地产的发展，也不是完全这么理解。像临街的商业不单是服务于这个楼，写字楼密集的地区，写字楼底商可能纯粹是写字楼的配套，像咖啡厅等等。一些住宅区域、临主路的商业项目不单是为写字楼服务，也是为住宅服务。
主持人：居住者，买东西的人比较关心一个问题，商业里面的餐饮对居民是最影响的一个问题，开发商怎么来避免商业对住宅区的干扰？
刘沙：写字楼是11层，住宅是6层，烟道一直通到楼顶才会排烟，中间还会经过很多层过滤，最终的排放不会有什么味道。一些比较老的房产，住宅的底商，原来不允许做餐饮，不允许做商业，现在也不完全避免掉。这类产品的厨房设计有一些欠缺，在过滤烟道、排烟的风速等等，都是一户一样，没有特别统一的设计，排烟这一块不是很专业。
像天创公馆这一块，烟道是同意设计的，从写字楼楼顶往外排，是没有影响的。
主持人：还有一个是扰民的问题，住户里面8、9点钟就休息了，商业要营业到11、12点。
刘沙：住宅是U型住宅，是在背面，写字楼是临街，当时做写字楼是想把三环主路的噪音遮挡住，11层的高度正好遮挡，写字楼起来后对后面的住宅是有好处的。
主持人：买这个房的投资客多不多？
刘沙：基本上都是自住，很多都是全款，按揭的客户比其他项目低一些。方庄的富人区，从付款方式看这个区域的层次，还是比较高的。
主持人：怎么看方庄这个区域的价格走势？最近在和业内的人聊天的时候，说要在方庄做一个项目，做6层板楼，要卖9000元。
刘沙：方庄地区基本上没有地了，这是一个客观的事情。我们理解，这个房子如果做到位了，你的配套产品很好，价格就不是一个阻力。这个区域存在，能够买得起9千一平米的客户，他们对于房子的理解是什么，能够得到支持。销售均价9千、8千、1万，你卖的是现房、期房、板楼，东西的房子还是南北的房子，都有一定的区别。我卖现房均价高自然就高，应该说时间和销售价格挂钩来看，更准确一些。
主持人：天创公馆开盘是7千？
刘沙：开盘是7200元均价，6900元起，现在是7800元。当时在定位时，一直按照计划做这个项目，这个项目规模不大，我们不是太考虑涨价，涨价不是一个很好的销售手段，我们要保证一个销售速度，因为后面写字楼和商业要开盘，不可能为了住宅，多卖出200块钱东西，把写字楼的销售节奏会打乱。
主持人：商铺的价格，商铺基本上都有意向客户了？
刘沙：有一些投资客和客户的积累，他们对于这个地区，包括这个产品还是比较认可的。前期是对地区的认可、对开发商的认可，后期图纸出来了，就对产品认可。
主持人：好的，最后谢谢天创公馆的项目经理刘沙先生来为我们介绍天创公馆的情况，今天的聊天到此结束。
刘沙：谢谢。
本次聊天结束 |
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